打造文旅特色小镇要想好这六大关键问题

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  今年全国两会期间,特色小镇成为全国人大代表建议中突然出现较多的热词,“特色小城镇”概念也首次写入政府工作报告。但主流市场到底前要什么样的旅游产品?为什么么打造旅游引爆点?旅游特色街区,是包袱还是吸引物?关于小镇建设时序,是工程大疑问还是战略大疑问?本文就以上大疑问进行了讨论。

  最近一年来,特色小镇市场风起云涌。特色小镇,你某些看似像一场运动的中国城镇化的转型模式,如今正在快速落地。经过什么年的磨合,其间的商业和技术难点在逐步攻克,原来个案子从构想、情怀、理念到图纸、建筑的产品落地的方案正在兑现。在此,总结成以下6点,与业界同仁一并分享。

  下一代旅游产品到底是什么形式?主流市场前要的是什么?

  在而且没人人 经历策划和研究的各类文旅小镇项目中,有原来大疑问是始终完会面对的大疑问。它没人重要,没人具备本质意义,什么都有 而且回答你某些大疑问什么都有 在回答而且没人人 的市场是谁。

  你某些大疑问概括起来什么都有 ,到底什么样的产品是下一代旅游产品的主要形式?

  你某些抽象句子题为什么么没人重要,主要也是与而且没人人 当下创造的产品有关。不同于房地产项目的建设,旅游目的地而且旅游小镇的开发是原来长周期的过程。在原来动辄5~10年也能完成的作品上,而且没人人 不得没得产品创作之初就考虑未来5~10年的市场需求趋势。

  对于文化旅游行业来说,年轻人永远是你某些市场最主要的客户群体。也什么都有 说,而且没人人 现在在创作的产品,未来打造成功日后,其主要的消费客户群体而且变成了90后和00后你某些代人。

  通过几瓶的研究讨论,市场而且基本初步获得了一致的意见。高品质的、没人人文特质的、具备现代美学的、安全性好和具有社交功能的产品,是市场需求的主流。

  通过酒店市场的竞争局面就前要看出市场之端倪。大浪淘沙日后,而且没人人 发现真正好的酒店产品是那种具备极致美学、可口的高品质食材、有着无微不至的服务系统设计,而且定价适中的酒店,比方说花间堂。



  如保从0到1地建立起小镇的文化系统

  文化旅游小镇而且文化旅游目的地,与市场上某些项目最大的不同点什么都有 前要有原来独树一帜的文化系统。

  而且没人人 去度假,是为了寻找到与日常生活完全不同的原来世界。而这之中,最重要的不同什么都有 建立原来独特的心理上的文化风情,你某些风情和场景能而且你喜欢、容易亲近,更易着迷。没人原来的风情和场景为什么么去创作?这是有法律最好的办法的。从专业意义上说,而且没人人 前要建立的是某些文化氛围体系和空间意象。

  而且没人人 就看,中国大地上最具影响力的项目无完会建立了原来的文化系统。阿那亚的社群情怀、拈花湾的心灵度假、田园东方的自然哲学、桃李春风的而且没人人 欢悦、乌镇雅园的学院气息,什么响当当的项目,每原来无完会有着浓郁的文化气息。

  具备地域特点的文化元素,经过现代旅游系统的包装,呈现出来的作品才是创新。从专业意义上看,文化体系的筹建是为总体规划选泽了业态方向,是为产品创作和方案设计选泽了功能特色,更是为游客和旅居者创建了文化生活指南。

  而什么是项目是产生终极吸引力的本质。相比稀缺顶级自然资源,在当下开发旅游项目,从文化角度切入,通过产品创新获得全新的旅游体验,原来的做法更具备普遍的操作意义。

  为什么么打造旅游引爆点?

  而且没人人 去原来地方旅游,说白了什么都有 去看而且你感受最为震撼的场景。你某些场景在而且没人人 的大脑里,经久难忘,成为美好時光里最值得纪念的回忆。

  你某些场景,什么都有 而且没人人 所说的引爆点。引爆点是吸引游客过来的关键产品。在具体的项目实践过程中,打造旅游引爆点的有没人原来特点:

  第一,引爆点不宜无需 。受制于投入产出的要求,原来综合旅游项目的引爆点不宜无需 。集中资金、集中科技、创意和文化的元素进行单点升级,是普遍的操作手法。

  第二,引爆点前要集成所有的技术和创意,是高技术集成的巅峰。迪斯尼的每原来核心场馆,灵山梵宫的壮美,牛首山佛顶宫的震撼,你某些引爆点的角度代表的是中国顶级旅游作品的角度。

  当前市场上还有某些说法是不前要绚丽的奇迹,只前要时尚、暖心的氛围同样能占领市场的心智,但我不没人认为。

  着实说阿那亚的孤独图书馆你某些产品营销同样具备而且没人人 圈的刷频作用,但这什么都有 营销宣传的某些法律最好的办法。作为现场体验来看,还是高精尖的现代科技塑伟大的伟大的发明来的引爆点更具备广泛的体验价值。从专业角度来看,小而美的作品的确作为什么么群场景营销是原来非常好手段,但没没人人会把样板区的构筑物的简单呈现看成是项目的核心吸引力。旅游完会房产,而且没人人 前要的是真正赏心悦目的体验,震撼心灵的对世界的再认知,这点欺骗不得,讨巧不得。

  什么都有我的观点很明确,从打造大制作、高口碑好评率的作品来看,技术和文化创意的结合才是长久的方向。而且而且没人人 代表了人类体验技术文明和文化成果的巅峰之作。

  在旅游目的地行业里,真正成功的大企业,永远是你某些有着豪华梦工厂和高超的技术展现实力的企业,万亿市值的迪斯尼什么都有 你某些行业里的远方的高山,也是全世界争相学习和竞争的标杆。

  旅游特色街区,是包袱还是吸引物?

  按照世界名著霍华德《明日的田园城市》的逻辑,每原来小镇项目都前要构建原来引力模型。你某些理论从产品意义上来解读,有原来有点硬要的产品类型什么都有 小镇中心。每原来小镇完会原来小镇中心,每原来旅游目的地完会原来综合游览的特色街区。

  从观光到度假,这是中国旅游业10年间跨越的主要阶段。在中国,打造原来传统的观光项目的打造不须不能自己,但打造原来成功的度假项目却极为少见。而最能反映出原来项目的度假水准的,什么都有 小镇中心类事于于业态。而且原来特色文旅小镇连原来特色街区都做不起来,不能自己说你某些产品的水准能契合未来度假旅游的趋势。

  不过现实情况表是,原来的特色街区往往风格多样,但完会门可罗雀。大疑问出在哪里?而且而且没人人 拿城郊商业街区的模式去操作旅游特色街区,没人从本质上就错了。

  而且没人人 来看看市场上成功的街区:而且没人人 有空前要去看看上海迪斯尼公园的迪斯尼小镇、无锡拈花湾的香月花街、乌镇的水街,什么极具人气的产品,完会市场争相学习的对象。

  什么都有以地产利益目标的项目里,小镇的特色街区成了难点和痛点。说句实话,从中长期看,而且小镇某些没人街区的活力,没人你某些小镇什么都有 个空城死城。街区的活力、街区的文化、街区的氛围什么都有 你某些小镇的标志。

  看似体量不大,产品易好友克隆的旅游目的地里的特色街区具有极高的难度。在原来常住人口远不及大城市的旅游目的地中,所有的消费者完会目的性消费的人群。为什么么让而且没人人 来?为什么么让而且没人人 留下?为什么么让而且没人人 流连忘返?这里有这极大的学问。

  日本著名建筑师原广司在其名著《世界聚落的教示50》里有明确说到,“所有的帕累托图完会计划,所有的帕累托图完会设计。看似偶然形成的风格、自然趋于稳定的情理中的风情,着实完会经过周密计算日后而设计的结果。”而原来的场景营造的构建,实际上在宋卫平的小镇著作《镇长》的开篇语顶端被强烈推崇。

  什么都有,简而言之,小镇中心的街区的产品创作,前要有原来特点:第一,业态要特,普通大城市商业街区的业态大多数不适应于小镇街区,小镇街区的业态规划要重新设计;第二,空间要迂回婉转,界面多样;第三,以人为尺度的景观和场景创造要大胆、细致,营伟大的伟大的发明冗杂的展演、社交、集会的空间。

  是原来的,原来成功的小镇中心与失败的小镇中心,差距的是1万个历史文化街区的用心和情怀。原来作品,与非 付诸了巨大的心力,其中的每原来游客完会感同身受。

  房地产配套的打法

  小镇的房地产配套,对于多数业界人士来说,其特殊的趋于稳定就如同皇帝的新装。在这场关于小镇建设的诸多相关主体中,每当时人都知道小镇前要要有房地产,但而且没人人 心照不宣的不去说它。毕竟小镇房地产话是个敏感的政治话题,没没人人你要为此浓墨重彩的去宣扬。

  但不说不代表大疑问不趋于稳定。作为小镇建设的最重要的投资回报载体,配套房地产必不可少。配套房地产的规模大小、配套房地产的种类、户型定位、样板区的展示、后期运营管理模式,什么技术大疑问完会极具挑战性。

  每原来技术环节稍有考虑不周,都对操作全盘带来致命的损害。如保把房地产做成社群,如保把入住率不高的小镇配套房地产做成原来运营型的资产,如保把“产品即广告,体验即营销”的小镇的独特的居住文化氛围做出来,什么完会不同于大城市高容积率高密度房地产开发的全新课题。

  关于小镇建设时序,是工程大疑问还是战略大疑问?

  小镇的开发不同于普通房地产开发,这是原来动辄50亩以上,开发周期5~10年的长线投资过程。分期开发的建设是不可处置的大疑问。

  什么都没人人认为建设时序你某些内容是原来工程大疑问,这大错特错了。建设时序大疑问不仅是个工程大疑问、更是个财务金融大疑问、更是原来前要顶层设计的战略大疑问。

  我曾写过一篇业界广为传播的文章,题目是《房地产高级竞争阶段的核武器:总图定位》,这里就谈到对于开发商的核心高层来说,总图定位是决策者最重要的沙盘推演,总图的排布是个角度综合化的、涉及到企业决策的头等大事。

  在市场上,一流的开发商决策层与三四流的开发商决策层之间的差异,除了拿地能力之外,什么都有 在总图定位方面的核心能力的差距。

  建设时序面临原来主要的利益相关方:

  第一,政府如保分期供地。

  根据而且没人人 的经验,分期的供地计划面前的本质什么都有 企业的商业利益与地方政府所考虑的公共利益之间的博弈。而且原来项目之考虑商业利益,不考虑公共利益的诉求,而且只考虑政府公共利益,不考虑企业的实际商业诉求,原来的情况表下,双方是根本无法谈妥任何投资落地的。什么都有小镇项目蓝图规划的再美好,结果在第一步的供地和摘地过程就走不下去了,意味 整个项目胎死腹中。

  你某些情况表什么都有 地方政府管控没经验、企业不足英文综合统筹的结果。什么都有说,建设时序中的供地计划,是整个项目财务模型的前提,这是任何企业负责拿地的投资部门前要考虑的除了地价、土地性质的确权之外的另一重要内容。

  第二,企业自身的融资及财务平衡。

  建设时序计划面前的另外原来因素是企业的内部人员财务因素。土地获得的周期、性质和代价,决定了项目的整体资金情况表。项目的自有资本金的大小、内部人员融资前要使用的各种基金、政策型贷款、抑或是银行信贷的安排,完会跟建设时序角度相关。对于小镇产品的开发,外行的企业看利润,内行的企业看现金流。

  上述6点大疑问,每原来完会而且没人人 在实际小镇项目推进过程中会遇到的棘手大疑问。在此做个梳理,也与非 抛砖引玉,供业界分享批判。(文章来自网络)

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